असार २१ नेपाल । नेपालको अर्थतन्त्रको मेरुदण्ड मानिने क्षेत्रहरूमध्ये घरजग्गा क्षेत्र पनि एक हो। कृषि रेमिट्यान्सपछि सबैभन्दा धेरै पूँजी चलायमान हुने क्षेत्र घरजग्गा नै हो। काठमाडौं उपत्यका, पोखरा, चितवन, बुटवल, धनगढी जस्ता सहरी क्षेत्रमा मात्र नभई तराईका सदरमुकाम र पहाडका जिल्ला केन्द्रहरूमा समेत पछिल्लो एक दशकमा घरजग्गाको कारोबार तीव्र गतिमा बढेको छ।
कोभिड-१९ को महामारी, बैंकको ब्याजदरमा उतारचढाव, रेमिट्यान्सको प्रवाह र सरकारको नीतिगत परिवर्तनका कारण यो क्षेत्रले २०७६ देखि २०८० सम्म सुस्तता भोगे पनि २०८१ देखि पुनः विस्तारको संकेत देखिएको छ।
हेमन्त खबर को यो विशेष समाचारमा हामी नेपालमा घरजग्गाको किनबेचको वर्तमान अवस्था, सम्भावना, फाइदा र सामना गर्नुपर्ने चुनौती लाई तथ्य र विश्लेषण सहित प्रस्तुत गर्दैछौं।
२. नेपालमा घरजग्गा बजारको वर्तमान अवस्था
२.१ सहरीकरण र माग
राष्ट्रिय जनगणना २०७८ अनुसार नेपालको सहरी जनसंख्या ६.१% पुगेको छ। रोजगारी, शिक्षा र स्वास्थ्यको लागि गाउँबाट शहर पलायन हुने क्रम बढेसँगै आवासको माग पनि बढेको छ।
काठमाडौं उपत्यकामा मात्र वार्षिक २० हजारभन्दा बढी नयाँ परिवार थपिन्छन्। तर व्यवस्थित आवास योजना भने त्यो अनुपातमा छैन। यसै कारण प्लटिङ, अपार्टमेन्ट र व्यक्तिगत घर को माग उच्च छ।
२.२ मूल्य वृद्धिको प्रवृत्ति
२०६८ देखि २०७५ सम्म काठमाडौं उपत्यकामा जग्गाको मूल्य औसतमा वार्षिक १५-२०% ले बढ्यो। २०७६-२०८० मा बैंकको कर्जा कडाइ र तरलताको अभावका कारण बजार ३०-४०% सम्म करेक्सन भयो।
२०८१ को सुरुदेखि भने बैंकले घरकर्जा को सीमालाई सहज बनाएपछि र सरकारले घरजग्गाको मूल्यांकन दर समायोजन गरेपछि कारोबार फेरि बढ्न थालेको छ। मालपोत कार्यालयहरूको तथ्यांक अनुसार २०८१ को पहिलो ६ महिनामा राजस्व संकलन २% ले बढेको छ।
२.३ बैंक तथा वित्तीय संस्थाको भूमिका
नेपाल राष्ट्र बैंकको तथ्यांक अनुसार बैंकहरूको कुल कर्जाको २% घरकर्जा र घरजग्गा कर्जामा लगानी भएको छ। घरकर्जाको ब्याजदर २०८० मा १४% सम्म पुगेको थियो भने २०८१ मा घटेर १०-१% मा आएको छ। यसले क्रेता फर्किन मद्दत गरेको छ।
३. नेपालमा घरजग्गा किनबेचको सम्भावना
३.१ जनसंख्या र डेमोग्राफिक डिभिडेन्ड
नेपालमा १५-४० वर्ष उमेर समूहको जनसंख्या ४०% भन्दा बढी छ। यो समूह नयाँ घर किन्ने र लगानी गर्ने मुख्य समूह हो। विवाह, जागिर र परिवार बिस्तारसँगै घरको आवश्यकता बढ्दै जान्छ।
३.२ रेमिट्यान्सको लगानी
वार्षिक १२ खर्बभन्दा बढी रेमिट्यान्स भित्रिन्छ। यसको ठूलो हिस्सा घरजग्गामा लगानी हुन्छ। विदेशमा रहेका नेपालीहरूले गाउँमा घर, शहरमा प्लट र अपार्टमेन्ट किन्दैछन्। यो सुरक्षित लगानी को रूपमा हेरिन्छ।
३.३ पूर्वाधार विकास
निजगढ अन्तर्राष्ट्रिय विमानस्थल, फास्ट ट्रयाक, मेट्रो रेलको सम्भावना, सडक विस्तार र स्मार्ट सिटीका योजनाले जमिनको मूल्य बढाउने सम्भावना छ। जस्तै: फास्ट ट्रयाक वरपरका जिल्ला मकवानपुर, बारामा जग्गाको माग ह्वात्तै बढेको छ।
३.३ पर्यटन र दोस्रो घरको अवधारणा
पोखरा, सौराहा, बन्दीपुर, मुस्ताङ जस्ता ठाउँमा होमस्टे, रिसोर्ट र दोस्रो घर को माग बढेको छ। भारतीय र चिनियाँ पर्यटक लक्षित लगानी पनि भित्रिन थालेको छ।
३.४ रियल स्टेट कम्पनीहरूको प्रवेश
गोल्छा, सिजी, दुगड जस्ता ठूला समूहले टाउनसिप, एकीकृत आवासीय योजना ल्याएका छन्। यसले अव्यवस्थित प्लटिङलाई व्यवस्थित बनाउने सम्भावना देखिएको छ।
४. घरजग्गामा लगानीका फाइदाहरू
४.१ सुरक्षित र दीर्घकालीन लगानी
शेयर बजार र व्यापारको तुलनामा घरजग्गा कम जोखिमयुक्त मानिन्छ। मुद्रास्फीतिसँगै जग्गाको मूल्य बढ्ने भएकाले यसलाई इन्फ्लेसन हेज पनि भनिन्छ।
४.२ निष्क्रिय आम्दानीको स्रोत
घर वा फ्ल्याट बनाएर भाडामा लगाउँदा मासिक आम्दानी हुन्छ। काठमाडौंमा २ कोठे फ्ल्याटको भाडा २५ हजारदेखि ५० हजारसम्म छ। यसले बैंकको ब्याजभन्दा राम्रो रिटर्न दिन्छ।
४.३ कर्जाको लागि धितो
जग्गा र घर बैंकबाट सजिलै धितो राखेर व्यापार वा अन्य लगानीको लागि कर्जा लिन सकिन्छ। यसले पूँजीको गतिशीलता बढाउँछ।
४.४ सामाजिक प्रतिष्ठा
नेपाली समाजमा आफ्नो घर हुनु प्रतिष्ठाको विषय हो। यसले सामाजिक सुरक्षा र मनोवैज्ञानिक सन्तुष्टि दिन्छ।
४.५ पुस्तान्तरणीय सम्पत्ति
जग्गा र घर पुस्तौंपुस्ता हस्तान्तरण गर्न सकिने सम्पत्ति हो। यसले परिवारको आर्थिक सुरक्षामा टेवा पुर्याउँछ।
५. घरजग्गा क्षेत्रका प्रमुख चुनौतीहरू
५.१ उच्च मूल्य र क्रयशक्ति
काठमाडौं उपत्यकामा ४ आना जग्गाको औसत मूल्य १ करोडभन्दा माथि छ। मध्यमवर्गीय परिवारको लागि घर किन्नु सपना जस्तै बनेको छ। तलब र जग्गाको मूल्यबीचको खाडल बढ्दो छ।
५.२ बैंकको कर्जा नीति र ब्याजदर
ब्याजदर बढ्दा घरकर्जा लिन गाह्रो हुन्छ। साथै राष्ट्र बैंकले LTV Ratio ७०% मा राखेकाले ३०% आफैंले जुटाउनुपर्छ। धेरैका लागि यो ठूलो बाधा हो।
५.३ कानुनी र प्रशासनिक झन्झट
1. किर्ते र दोहोरो स्वामित्व: नक्कली लालपुर्जा र एकै जग्गा धेरैलाई बेच्ने समस्या अझै छ।
2. नापी र कित्ताकाट समस्या: नापीमा ढिलाइ, कित्ताकाटमा रोकले कारोबार प्रभावित गरेको छ।
3. मूल्यांकन दर र बजार मूल्यको फरक: सरकारको मूल्यांकन दर बजार मूल्यभन्दा धेरै कम हुँदा राजस्व छली र कालो धनको प्रयोग बढ्छ।
५.४ अव्यवस्थित शहरीकरण र योजना अभाव
अधिकांश प्लटिङ खोल्सा र खेतीयोग्य जमिन मा भएका छन्। ड्रेनेज, पार्क, सडकको मापदण्ड नपुगेको बस्तीहरू बढेका छन्। यसले भविष्यमा बाढी, भूकम्पको जोखिम बढाएको छ।
५.५ सट्टेबाजी र कालो धन
जग्गालाई कालो धन सेतो बनाउने माध्यम को रूपमा प्रयोग गर्ने प्रवृत्तिले वास्तविक क्रेतालाई मारमा पारेको छ। यसले बजारमा बबल को जोखिम पनि बढाएको छ।
५.६ भूकम्प र प्राकृतिक जोखिम
२०७२ को भूकम्पपछि धेरैले असुरक्षित घर बनाए। भवन संहिता पालना नभएको घर धेरै छन्। यसले दीर्घकालीन जोखिम निम्त्याएको छ।
५.७ विदेशी लगानीमा अस्पष्टता
नेपालमा विदेशीले सिधै जग्गा किन्न पाउँदैनन्। यसले ठूलो FDI भित्रिन सकेको छैन। कम्पनीमार्फत मात्र लगानी सम्भव छ, जसको प्रक्रिया जटिल छ।
६. सरकारको नीति र पछिल्लो व्यवस्था
1. मूल्यांकन दर समायोजन: २०८१ मा सरकारले काठमाडौंका केही क्षेत्रमा मूल्यांकन दर १०-१५% ले बढाएको छ।
2. घरकर्जा सहजीकरण: राष्ट्र बैंकले पहिलो घरकर्जाको लागि ब्याजमा २% अनुदान र LTV सीमा बढाउने बारे छलफल गरिरहेको छ।
3. डिजिटल प्रणाली: भूमि व्यवस्था मन्त्रालयले भूमि सूचना प्रणाली लाई अनलाइन बनाउने काम गरिरहेको छ। यसले किर्तेलाई रोक्छ।
4. आवास योजना: प्रधानमन्त्री आवास कार्यक्रम र सहकारीमार्फत कम आय भएकाहरूको लागि घर बनाउने योजना अघि बढेको छ।
७. विज्ञहरूको विश्लेषण र भविष्यको बाटो
नेपाल रियल इस्टेट महासंघ का अनुसार २०८२-२०८३ मा बजारले स्थिर वृद्धि गर्ने देखिन्छ। तर यो गुणस्तर र पारदर्शिता मा निर्भर गर्छ।
विज्ञहरूले दिएका सुझाव:
1. एकद्वार प्रणाली: मालपोत, नापी र नगरपालिकाको काम एकै ठाउँबाट गर्नुपर्छ।
2. बजार मूल्य अनुसार कर: मूल्यांकन दर र बजार मूल्य नजिक लैजानुपर्छ।
3. हरित भवन र स्मार्ट सिटी: भूकम्प प्रतिरोधी र वातावरणमैत्री घरलाई प्राथमिकता दिनुपर्छ।
4. रेरा ऐनको पूर्ण कार्यान्वयन: भारतको RERA जस्तै नेपालमा पनि रियल इस्टेट रेगुलेटरी अथोरिटी बनाएर क्रेता र विक्रेतालाई संरक्षण गर्नुपर्छ।
८. उपसंहार: अवसर र जिम्मेवारी
नेपालमा घरजग्गा क्षेत्र अझै परिपक्व हुने क्रममा छ। जनसंख्या, सहरीकरण रेमिट्यान्सका कारण दीर्घकालीन सम्भावना राम्रो छ। तर पारदर्शिता, योजना र नियमन बिना यो क्षेत्रले दिगो गति लिन सक्दैन।
सरकारले नीतिगत स्थिरता दिनुपर्छ। बैंकले सहज तर जिम्मेवार कर्जा दिनुपर्छ। र सबैभन्दा महत्त्वपूर्ण, आम नागरिकले जग्गा किन्नु अघि कानुनी जाँच, भूकम्पीय सुरक्षा र योजना लाई हेर्नुपर्छ।
घरजग्गा केवल इँटा र सिमेन्टको कारोबार होइन। यो आशा, सुरक्षा र भविष्य को कारोबार हो। यदि सही नीति र इमानदार अभ्यास भयो भने नेपालको घरजग्गा क्षेत्रले अर्थतन्त्रलाई मात्र होइन, लाखौं नेपालीको घर हुने सपना लाई पनि साकार पार्न सक्छ।